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Steht das Ende des Immobilienbooms bevor?
Ralph Henger, Fachmann für Immobilienkonjunktur beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt: »Wir sind am Ende des Booms«. Der vierteljährlich erhobene Immobilienindex des IW signalisiert eine deutliche Trendwende.
Der Immobilienindex bildet die Einschätzung von Vorständen, Managern von Projektentwicklungsfirmen und institutionellen Investoren ab, was die Geschäftslage und -entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt betrifft.
In dieser professionellen Einschätzung hat dieser Herbst den schlechtesten Wert seit 2014 erreicht.
Sinkendes Immobilienklima
Das Immobilienklima ist hiermit dreimal in Folge gesunken. Bis zum Jahresende wird ein Rückgang neu vermieteter Büroflächen in den Top-7-Metropolen um rund vier Prozent prognostiziert; Einzelhandelsflächen werden sogar noch pessimistischer beurteilt.
Institutionelle Immobilienkäufer gehen wegen der aktuellen Situation bei Ankäufen sehr selektiv vor. Erstmals seit Langem überwiegen negative Erwartungen bei der Umfrage. Mehr Unternehmen aus der Branche erwarten eine schlechtere statt einer positiven Entwicklung für das kommende Jahr.
Dies ließ das Geschäftsklima in der Herbstbefragung um nahezu elf Prozentpunkte sinken, was den niedrigsten Wert seit Beginn der Erhebung im Jahr 2014 ergibt. Auch das dreimal in Folge gesunkene Immobilienklima lässt einen Richtungswechsel in der wirtschaftlichen Entwicklung erwarten.
Der Immobilienmarkt folgt der Gesamtstimmung
Die deutsche Wirtschaft ist im zweiten Quartal dieses Jahres um 0,1 Prozent geschrumpft und die großen deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute haben kürzlich ihre Wachstumsprognosen für 2019 und 2020 erneut gesenkt.
Das dritte Quartal hat allerdings trotz aller Unkenrufe wieder ein leichtes Plus erbracht, wodurch zumindest eine »technische Rezession« vermieden wurde.
Immobilien laufen nach
Eine konjunkturelle Abschwächung schlägt aber erst mit Zeitverzögerung auf Mieten und Renditen durch - der Immobilienmarkt ist eine nachlaufende Branche.
Deshalb ist aktuell von einer Trendumkehr noch nichts zu spüren.
Büroimmobilien: Die Nachfrage sinkt
Gerade im Bereich der Büroimmobilien hängt die Nachfrage stark davon ab, ob Unternehmen Stellen auf- oder abbauen. Deshalb existiert eine klare Korrelation zwischen dem Ifo-Beschäftigungsbarometer und den Neuvermietungen von Büroflächen - und zwar nachlaufend mit drei Quartalen Verzögerung.
Das Ifo-Beschäftigungsbarometer ist in der ersten Jahreshälfte 2019 um ca. fünf Punkte gefallen, deshalb wird nun auch ein deutlicher Rückgang neu vermieteter Büroflächen erwartet.
Wegen der geringen Leerstandsquoten in den Großstädten wird sich der Trend aber noch nicht in sinkenden Mieten niederschlagen.
Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt
Es wird erwartet, dass es vorerst bei einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig zu geringem Angebot an Wohnraum in den Ballungsräumen bleiben wird.
Allerdings wird es schwerer, immer höhere Kaufpreise und Mieten durchzusetzen - der Preisanstieg hat also vorläufig seinen Gipfel erreicht.
Die geldpolitische Lockerung durch die EZB wird die negativen Konjunktureffekte aber teilweise abfedern können.
Trotz hoher Preise eine sichere Investition
Wer ein sicheres Investment sucht - Versicherer, Pensionskassen, Fonds oder Privatanleger - wird mangels Alternativen sicher weiter auf Immobilien setzen, die ja trotz der gestiegenen Preise immer noch positiv verzinst werden.
Auch ausländische Investoren sind immer noch am Immobilienstandort Deutschland interessiert, was die Konjunktur der Branche weiter stützt.
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